Union libre

Logement et union libre

L'union libre est un fait de société qui concerne un nombre de ménages croissant. Mais elle n'est pas sans poser problème, parfois, lorsqu'elle se trouve confrontée au logement que ce soit pour évoquer

- L'union libre et l'accession à la propriété.
- D'un couple à l'autre
- Construire sur le terrain d'un des concubins
- L'union libre et la location
-Informations diverses

1. Union libre et accession à la propriété :

1.1.1. Le sort du concubin hébergé :
Le concubin à qui n'appartient pas le bien se trouve dans la situation d'hébergé sans droit ni recours en cas d'éviction. Il se peut qu'il ait toutefois participé au financement du logement, cela ne lui confère pas un droit de propriété puisqu'il n'est pas coacquéreur.
Cela ne lui confère qu'une créance vis à vis de I'autre concubin à hauteur des sommespayées.
Le concubin propriétaire peut vendre son bien comme il I'entend sans avoir à demander l'accord de l’autre concubin, à l’inverse de ce qui est prévu pour les personnes mariées.
II arrive assez fréquemment que l'un des concubins déclare acheter un bien pour lui même.

1.1.2 Achat du logement analyse de risque et cautionnement :
L'analyse du risque faite par le prêteur visera souvent à confronter les charges du ménage pris dans sa totalité avec Les ressources du seul emprunteur. Soit un rapport charges ressources moins favorable que si l’achat était réalisé par le couple.
De ce fait il arrive que Le prêteur garantisse son prêt en sollicitant la caution du concubin qui n'emprunte pas. D'où en cas de rupture, des difficultés plus importantes que celles rencontrées en cas de divorce.

1.2. Le bien appartient aux deux concubins
1.2.1 Acheter ensemble : égalité du titre et de la finance.
Le plus fréquent est que les concubins achètent le logement sans formalité. Il s'agit alors d'un achat en indivision. On rencontre des indivisions en dehors des acquisitions par les concubins. L'indivision peut être égalitaire 50%/50% mais elle peut être aussi inégalitaire, 70%/30% par exemple. L'essentiel est que la réalité du titre de propriété corresponde à celle du financement de chacun. En effet, le fait pour un concubin de financer plus que sa part équivaut à une donation déguisée au profit de l'autre concubin.
Cette donation déguisée pourra être taxée par les services fiscaux au taux de 60% ou qui pourra être contestée par le héritiers du concubin donateur. Sauf donation, en cas de décès d'un des concubins l'indivision se poursuit avec les héritiers du concubin décédé. La donation est taxée à 60% et se trouve en outre limitée par les droits réservataires des héritiers.

1.2.2 Emprunt et garanties :
Chaque concubin peut emprunter auprès du prêteur de son choix. Le prix pourra alors faire l'objet de deux prêts partiels distincts passés séparément par chacun des concubins auprès de son prêteur. Le contrat de prêt sera alors passé sous la condition de la passation du contrat de prêt par l'autre concubin. Les deux prêts pourront se trouver concurrentiellement garantis par une hypothèque de premier rang. Les frais de dossier et d'hypothèque seront alors plus importants que si un seul prêt avait été sollicité.

1.2.3. Se marier dès l'achat du logement :
Le régime matrimonial choisi (communauté réduite aux acquêts dans la plupart des cas) ne considérera que les biens acquis à compter du mariage. Le logement acheté restera un bien acquis en indivision sans que le mariage puisse rien changer sur le plan juridique. En revanche le mariage améliore la situation du couple sur le plan fiscal. Le conjoint qui hérite de son époux bénéficie d'un abattement de 330 000 francs. Par ailleurs l'imposition au taux de 60% en cas d'union libre tombe à :
5% pour la fraction n'excédant pas 50 000 francs
10% pour La fraction comprise entre 50 000 et 100 000 francs
15% pour la fraction comprise entre 100 000 et 200 000 francs
20% pour La fraction comprise entre 200 000 et 3 400 000 francs
30% pour La fraction comprise entre 3 400 000 et 5 600 000 francs
35% pour la fraction comprise entre 5 600 000 et 11 200 000 francs
40% au delà de 11 200 000 francs

1.2.4. Accession et protection du concubin survivant :
En cas d'achat par les conjoints sans précaution particulière, le concubin survivant se trouvera confronté à une indivision à laquelle participeront les héritiers du concubin décédé. La règle fondamentale de l'indivision est la règle de l'unanimité. Celle-ci peut compliquer l'utilisation du logement au quotidien, par exemple, il sera impossible de vendre le logement si tous les coindivisaires ne sont pas d'accord sur le prix, de même il sera impossible d'y effectuer les réparations et travaux de maintien en état en cas d'opposition d'un seul des coindivisaires. Il est possible de tempérer la rigueur du régime légal de l'indivision par la passation d'une convention d'indivision. On conseillera que cette convention soit alors rédigée par le notaire.
Enfin, les solutions permettant d'éviter l'indivision ne manquent pas.

1.2.5 La tontine: un acte délicat :
La tontine est un acte qui rend rétroactivement le concubin propriétaire de la totalité du logement à compter du décès de l'autre concubin. Exonérée de droits pour les biens d'une valeur de moins de 500 000 francs, estimation faite à la date du décès, la tontine prive les enfants de tous droits sur le logement.
La tontine, qui n'est pas un produit spécifique aux concubins, sera envisagée pour une acquisition par des personnes sans enfant et qui ne risquent pas d'en avoir.
La tontine est un acte qui n'est pas révocable unilatéralement dont les concubins. A défaut d'accord entre eux pour révoquer ce pacte, les concubins seront tenus d'en supporter les conséquences malgré leur séparation.

1.2.6. La donation croisée:
La donation est taxée à un taux de 60% après un abattement de 10 000 francs. La donation peut viser la pleine propriété ou seulement un démembrement de la propriété tel que l’usufruit. La donation de l'usufruit offre le double avantage d'être moins onéreuse que la donation de la pleine propriété et d'être un bon compromis protégeant à la fois le concubin survivant et les héritiers éventuels.
Chaque concubin peut faire donation à l'autre de tout ou partie de la propriété. Il arrive que cette donation croisée s'assortisse d'une assurance vie destinée à payer les droits de donation. L'achat du logement suppose alors que le ménage ait la capacité financière de supporter le prix ou les mensualités de remboursement, d'une part, les primes d'assurance vie d'autre part.

1.2.7 La S.C.I
Il s'agit d'une solution qui peut permettre une transmission à moindre frais mais qui engendre des lourdeurs de gestion. Prévoir environ 10 000 francs pour les frais afférents à sa constitution. En outre, la SCI ne permet pas de bénéficier de l'avance au taux de 0%, du prêt employeur des prêts épargne logement ni des réductions d'impôt. relatifs aux intérêts d'emprunt.

1.3 D'un couple à l'autre :

Il est fréquent que les membres d'un couple en union libre soient séparés de fait d'une union maritale. Attention si la précédente union n'a pas été définitivement rompue (par le prononcé du divorce). Acheter un logement sans avoir liquidé le patrimoine commun de la précédente union est dangereux. Si cette union était placée sous le régime matrimonial de droit commun de la communauté réduite aux acquets, agir ainsi sera souvent enrichir le patrimoine commun non encore dissout du couple séparé. Un autre cas à signaler : celui de l'ex-conjoint resté dans le logement et qui y réalise d'importants travaux de réparation ou d'amélioration. Resté seul dans ce logement, ou y vivant en union libre, il enrichit ainsi un bien commun appartenant encore à la précédente union.

1.4 Fourniture du terrain :
Les concubins font construire ensemble un pavillon sur un terrain appartenant à un seul des deux. Les articles 551et 552 du code civil précisent que ce qui s'incorpore au terrain devient la propriété du propriétaire du terrain.
Le cas est un peu différent selon que le couple est couple marié ou un couple de concubin plus en cas de décès qu'en cas de rupture.
En cas de rupture
La procédure de divorce prévoit des mécanismes de récompenses permettant d'indemniser le conjoint qui aura effectivement supporté le financement de la construction sur le terrain de l'autre.
Ce principe des récompenses n'existe pas en union libre et le concubin ayant financé la construction sur le terrain de l'autre devra probablement saisir le tribunal afin d'obtenir de l'autre concubin des dommages et intérêts.
En cas de décès
La protection du conjoint ou du concubin survivant
Le couple marié pourra se protéger par une donation entre époux. Le couple en union libre pourra sera protéger par un legs croisé de l'usufruit de la maison.
Construction sur le terrain d'un des conjoints ou d'un des concubins et succession.
Seuls les héritiers du conjoint ou du concubin décédé hériteront de la maison ainsi construite, ce qui ne sera pas sans poser problème lorsque le couple est une famille recomposée avec des enfants provenant d'unions différentes.
Enfin les articles 551 et 552 du code c1vil ne sont pas d'ordre public et il sera possible d'y renoncer conventionnellement. Le contrat ainsi passé devra être passé devant notaire et publié au fichier immobilier pour être opposable aux tiers.

2. Union libre et location :

2.1. Le bail est au nom d'un seul des concubins
Un concubin ne figurant pas sur le contrat de location est très vulnérable.

2.1.1. La location et la mésentente des concubins :
En cas de mésentente, il n'est qu'un occupant sans titre qui pourra être expulsé du logement sans aucun droit ni recours. Le concubin ne bénéficie pas des règles de protection du domicile conjugal réservé aux époux.

2.1.2 Quand le locataire titulaire du bail quitte le logement :
En cas de simple congé donné par le concubin titulaire du bail, l'autre concubin se trouve simple occupant sans droit ni titre. Le propriétaire pourra donc le faire expulser s'il reste dans les lieux

2.1.3 La perte d'emploi du concubin non titulaire du bail :
Dans l'état actuel de la loi et de la jurisprudence, si le concubin non titulaire du bail perd son emploi, il n'est qu'un tiers vis à vis du propriétaire et le concubin signataire du bail ne peut donc pas prétendre à un préavis réduit à un mois.

2.1.4 Le décès ou l'abandon de domicile du concubin titulaire du bail :
Le concubin non signataire du bail n'est protégé qu'en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire en titre (départ précipité et imprévisible du titulaire du bail). La loi prévoit en effet que le bail se poursuit au profit du concubin notoire qui vivait avec le locataire en titre depuis au moins un an. Les droits du concubin viennent en concurrence avec ceux des ascendants, descendants ou personnes à charge.

2.2.1. Des droits et des obligations pour chacun des concubins :
Chaque concubin est titulaire d'un droit sur le logement loué. De ce fait, le départ de l'un des concubins, c'est à dire le congé que celui-ci notifie au propriétaire, est inopposable à l'autre concubin qui peut rester dans le logement loué.
De la même façon, le propriétaire qui veut reprendre son logement devra notifier un congé motivé à chacun des concubins colocataires.

2.2.2 Cautionnement et solidarité : des engagements forts et durables.
Le contrat de location peut prévoir la solidarité des deux concubins dans le respect des obligations du locataire, notamment le paiement du loyer et des charges. Cette solidité signifie que l'intégralité des loyers et autres sommes dues peut être réclamée à l'un quelconque des concubins, charge à lui de se faire rembourser par l'autre. En outre, la solidarité produit ses effets parfois bien au delà de l'union des concubins. Le congé ne met pas fin à la solidarité, il faut la dénoncer. Dénoncée, par l'un ou l'autre des concubins, elle continue néanmoins de produire ses effets jusqu'à la fin du bail en cours.
De même, le propriétaire peut demander la caution personnelle des parents qui se portent ainsi garants du couple. Cette caution continue d'engager les parents au delà de l’éventuelle rupture des concubins.

3. Informations diverses :

3.1 Taxe d'habitation :
L'avis d'imposition est établi au nom de l'occupant en titre. Les concubins peuvent demander que la taxe d'habitation soit établie conjointement aux deux noms.
En cas de poursuite:
Si l'impôt est établi conjointement, les deux concubins sont solidaires et les services fiscaux pourront poursuivre au choix, l'un ou l'autre des concubins, en poursuivant prioritairement le plus solvable d'entre eux.
Si l'impôt est établi au nom d'un seul des concubins, celui-ci est au regard des services fiscaux, le seul débiteur de la taxe. Il n'y a donc pas de solidarité entre les concubins face à la taxe d'habitation.

3.2 Epargne logement :
Le plan épargne-logement est établi nominativement. Il arrive souvent qu'il soit alimenté par les 2 concubins. En cas de rupture il demeurera ainsi au nom de son bénéficiaire et produira des droits à prêt calculés relativement à l’effort d'épargne consenti par les deux concubins.
Le transfert des droits à prêt ne peut pas se faire entre concubins. Cela représente peu d'inconvénients, dans la mesure où dans la plupart des cas, les concubins réalisent un projet commun où se fondent les deux épargne-logement. En revanche, cette impossibilité de transmission peut être plus dommageable lorsqu'il s'agit pour un concubin de transmettre ses droits à un enfant de sa concubine qui n'est pas le sien alors que Le temps l’a fait le considérer comme tel. L'absence de lien familial empêche en effet ce type de transmission.

3.3 Le sort des meubles :
Deux concubins se brouillent. L'un deux quitte le logement en disant qu'il reviendra plus tard chercher ses meubles. Au moment de récupérer les meubles, l'autre concubin refuse de le laisser entrer. Le problème qui se pose alors est que faute de preuve du contraire, la possession des meubles est une présomption de leur propriété. C'est donc au concubin qui est parti d’apporter la preuve que les meubles qu'il vient chercher sont les siens.

Sources : ADIL87/14/01/1998

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