Les Prêts

Les prêts révisables

Les prêts à taux révisables, longtemps boudés par le public, représentent aujourd'hui près d'un tiers souscrits par les ménages. Ce sont des prêts beaucoup plus techniques qui ne doivent pas être choisis en fonction du seul critère du taux d'intérêt

Principe général :
Le prêt révisable est un prêt dont le taux d'intérêt est variable en fonction d'un taux de référence, un peu comme les loyers sont révisables en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.
Il en résulte que si le taux de référence augmente, le taux d'intérêt du prêt augmente. Si le taux de référence diminue, le taux d'intérêt du prêt baisse.
Selon le prêt choisi, la variation du taux d'intérêt pourra se répercuter soit sur la mensualité, soit sur la durée du prêt et sur les deux pour certains prêts révisables complexes.
Le prêteur partage avec l'emprunteur l'aléa de l'évolution des taux d'intérêt au lieu de le supporter seul. La contrepartie de ce partage du risque est un taux d'intérêt proposé moins cher que celui d'un prêt à taux fixe.
C'est parce que le taux d'intérêt est déterminé en fonction d'une valeur de référence que les prêts révisables sont aussi appelés prêts référencés.

1. Fabrication d'un prêt révisable :
Le taux d'intérêt du prêt est égal à la somme du taux de référence et de la marge prise par l'établissement prêteur.
Attention le terme "marge" ne signifie pas "marge bénéficiaire" mais il désigne l'ensemble des coûts de production des prêts, parmi ceux-ci la marge bénéficiaire prise par le prêteur, mais aussi les coûts de distribution du produit, le coût du risque lié à ce type de prêt, etc.
La formule simplifiée du taux du prêt révisable est donc: Taux = Taux de référence + marge
Le taux de référence est généralement un indice monétaire tel que le TIOP 3 mois, le TIOP un an (TIOP = Taux interbancaire offert à Paris . PIBOR en anglais -) ou, moins fréquemment, le T4M, encore appelé TMM (Taux moyen mensuel du marché monétaire)

2. Des taux des plafonds et des indices :
selon le type de prêt, le taux d'intérêt sera plafonné à la hausse. selon la terminologie utilisée par les prêteurs, on parlera de prêt à taux plafonné ou encore de prêt " capé ".
En revanche le terme de butoir ne concerne en principe pas les modes de limitation du taux mais correspond à des limitations de la mensualité (Cf le chapitre " des prêts révisables originaux ")
La marge prise par le prêteur est différente selon le degré de sécurité du prêt révisable que celui-ci propose à l'emprunteur.
Ainsi un prêt sans sécurité, c'est à dire un prêt sans cap ou encore un prêt sans plafond de taux à la hausse, est un prêt pour lequel la totalité de l'aléa a été transmise à l'emprunteur. A aléa maximum, marge minimale, c'est à dire environ 1% à 1,5%.
En revanche le plafond de taux, c'est à dire le " cap " a un coût pour le prêteur. Le prêt " capé " nécessite donc une marge plus importante et donc un taux d'intérêt plus élevé que le prêt non capé.
Plus les butoirs sont faibles et plus la sécurité est forte. Si l'aléa lié au taux diminue la marge est alors plus forte et on se rapproche alors des taux d'intérêt des prêts à taux fixe.
Dans l'état actuel des choses et d'une manière très schématique et non différenciée, le TIOP se situant aux environs de 3,50%, on peut estimer qu'un prêt offert à 4,5% est un prêt non sécurisé (ou un prêt à taux d'appel, voir ce paragraphe), un prêt offert à moins de 5,50% est un prêt assorti de " caps " hauts +2% ou +3%, un prêt offert autour de 6% est un prêt assorti de " caps " bas +1,30% à 1,50%.

. Exemple concret: Un prêt de 5% avec un " cap " de 1,50% ne pourra quoi qu'il arrive voir son taux d'intérêt dépasser 6,50%.

L'intérêt principal des " caps " est de bloquer à la hausse l'évolution du taux d'intérêt. Certains prêts comportent aussi des " caps" à la baisse. Mais la plupart des prêts révisables n'ont pas de " cap " à la baisse.

3. A propos des pénalités de remboursement anticipé :
La plupart des prêts, révisables ou non sont assortis d'une pénalité de remboursement anticipé. Ces pénalités sont prévues dans le contrat de prêt.
La tendance a longtemps été l'absence de pénalité de remboursement anticipé dès que les prêts étaient à taux révisables. Cette pratique tend à s'inverser avec une généralisation des pénalités à l'exception des prêts révisables non " capés " qui dans leur majorité demeurent libres de toute pénalité.
Dans l'état actuel de la pratique, le prêt révisable non capé peut donc être un substitut intéressant au prêt relais.

4. A propos des taux d'appel :
le taux d'appel constitue un abaissement artificiel et éphémère du taux d'intérêt du prêt. Le taux proposé selon la formule Taux = TIOP + Marge intègre une marge très basse pour une duré courte, 6 ou 12 mois.
Par exemple Taux = TIOP 3 mois + 0,50% de marge = 4,18% (TIOP 3 mois=3,68%)
Mais le prêt est révisé sur une base de révision différente de la base initiale, par exemple TIOP + 2%. Cela signifie qu'à la date de révision, et sans évolution de l’indice le taux d'intérêt passera de 4% à TIOP + 2 = 5.68%.
Le taux d'intérêt proposé masque donc la réalité du prêt. Ces prêts susceptibles d'induire l'emprunteur en erreur ont été proposés à grand renfort de publicité, principalement par des établissements prêteurs étrangers (anglo-saxons) implantés à Paris et dans quelques très grandes métropoles régionales.
Mais, ils ne sont peut être pas les seuls et quel que soit le prêteur, il sera prudent de vérifier que le mode de révision est bien parallèle au principe d'élaboration du taux initial

5. A propos du passage à taux fixe :
Certains prêts révisables contiennent dans leurs modalités la possibilité d'une conversion en prêt à taux fixe.
Le passage à taux fixe s’effectue sans pénalité comparable à la pénalité pour remboursement anticipé. Mais cela n'est pas pour autant indolore.
En effet il y a modification de la charge de l'aléa du taux d'intérêt, qui n'est plus partagé par le prêteur et l'emprunteur, mais supporté par le prêteur seul. Cette modification de la " règle du jeu " entraîne inévitablement une modification des règles de calcul du taux d'intérêt. Le taux d'intérêt sera égal à TIOP + une marge forte.
Il pourra être égal aussi à TLSP + marge. TLSP étant un taux à long terme d'une valeur proche actuellement de 5.80%~TLSP = Taux à Long terme du Secteur Public). Une autre valeur est utilisée pour fixer le taux d'intérêt du prêt en cas de passage à taux fixe; il s'agit du TME (Taux Moyen des emprunts d'état à 7 ans et plus).
Cela signifie qu'un emprunteur avisé pourra demander le passage à taux fixe quand les taux sont bas. En revanche, céder à la crainte quand les taux remontent conduira immanquablement à figer le prêt converti en prêt à taux fixe à un taux d'intérêt élevé.

6. Variation de la mensualité ou variation de la durée :
La révision du taux peut se répercuter sur la mensualité ou sur la durée du prêt.
Certains contrats de prêt fixent autoritairement qui de la mensualité ou la durée variera en fonction des évolutions du taux d'intérêt.
D'autres contrats de prêt laissent à l'emprunteur la faculté de choisir entre la répercussion de la variation du taux sur la mensualité ou sur la durée du prêt.
Le choix n'est pas facile et de simples considérations de confort sont insuffisantes pour répondre à cette question.
Des critères plus objectifs sont les suivants:

Si le choix de l'emprunteur porte sur la variation de la mensualité, il faut savoir que si

on espère une baisse de la mensualité, il faut également envisager la hausse de celle-ci.
Cela signifie que le taux d’effort de départ devra être légèrement inférieur à celui qui est acceptable pour un prêt à taux fixe.
Pour un prêt révisable avec " cap ", la pratique considère que le taux d’effort calculé à partir de la mensualité maximale envisageable ne doit pas dépasser 35%.
Le taux d'effort est toujours un chiffre un peu arbitraire. Opposer un chiffre de 30% ou 33% aux 35% issus de la pratique risque de l'être tout autant et 30% d'un salaire de 5000 francs n'a pas la même signification que 30% de 50000 francs. Mais on peut, estimer que l'analyse de risque doit s’effectuer avec la même rigueur que pour un prêt classique, en intégrant non seulement le taux d’effort mais aussi le reste à vivre ainsi que les nouvelles dépenses induites par le changement de logement.
Il faut aussi avoir l'idée qu'envisager le recours au prêt révisable pour atteindre un taux d'effort plus ou moins correct ou " admissible " peut être une solution discutable. Cela constitue une solvabilisation artificielle du ménage et une fragilisation importante du projet. En effet le ménage pratiquant ainsi risque de se trouver en surendettement dès la première variation du taux d'intérêt à la hausse. Pratiquer ainsi est assez proche de la pratique souvent décriée des prêts progressifs des générations d'accédants passées.

Un prêt révisable peut être associé à un prêt à taux 0% avec différé d'amortissement.
Faire le choix d'un prêt révisable avec répercussion de la variation du taux sur la durée peut avoir pour effet un cumul de mensualités important pendant plusieurs mois.
Il est alors prudent d’effectuer avec son prêteur des calculs à partir de " scénarios-catastrophe " afin de savoir comment le prêt risque d'évoluer.

Selon que l'on a choisi la variation de la mensualité ou de la durée, les gains et les pertes liés à l'évolution du taux seront un peu différents. En cas de hausse du taux, le coût total des intérêts sera plus fort si c'est la durée qui est variable que si c'est la mensualité. En cas de baisse du taux c'est l'inverse.

Le taux est fixé pour une période de 3, 4 ou 5 ans. A l'issue de cette période, il y révision du taux et ce nouveau taux sera applicable pour une nouvelle période pluriannuelle de 3, 4 ou 5 ans.
Ces prêts sont un produit intermédiaire entre le prêt à taux révisable et le prêt à taux fixe, leur taux sera donc intermédiaire entre les taux fixes et les taux révisables.
L'aléa de ce type de produit est assez faible car le risque majeur d'une variation à la hausse dès le début des remboursements est ici écarté. Or plus une révision intervient tôt, c'est à dire quand le capital restant dû est important, plus son impact est important. Il faut donc en conclure aussi que les variations à la baisse auront des effets moindres qu'avec un prêt révisable plus classique.

Certains prêts offrent un taux " capé " d'une part et une mensualité butée, d'autre part.
Par exemple : le taux ne pourra pas excéder le taux initial majoré de 2%, tandis que la mensualité ne pourra pas augmenter chaque année de plus de 1,5%.
Ces deux données peuvent induire en erreur car elles sont complémentaires alors que l'on a naturellement tendance à les penser contradictoires.
La limitation de la mensualité d'une année sur l'autre n'est pas une nouvelle façon de " brider " le taux. En effet si le taux d'intérêt évolue fortement et induit une évolution de mensualité supérieure au butoir de la mensualité, c'est la durée qui évoluera.

Ce type de produit commence à se répandre. Cela suppose que la révision du taux se répercute sur la durée. L'emprunteur garde quant à lui la maîtrise de la mensualité. S'il décide d'augmenter sa mensualité, la durée du prêt diminuera. Le prêt révisable et modulable est une façon originale de maîtriser au maximum l'ensemble "durée mensualité " de son prêt révisable.

Sources : ADIL87

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